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中国消费者报报道（记者孙蔚）楼栋外墙的玻璃幕墙由于自然老化发生爆裂，存在严重安全隐患，危及业主和公共安全。维修费应由谁来承担？如何承担？近日，上海市第一中级人民法院审结了一起物业服务合同纠纷上诉案，判决物业公司先行修复受损玻璃幕墙，业委会协助物业公司从公共维修资金账户支取维修费用。

玻璃幕墙爆裂威胁业主安全

上海市某小区3号楼的业主们近日忧心忡忡，该楼栋外墙一处玻璃幕墙因自然老化发生爆裂，存在高空坠物风险。该幕墙为双层构造，内外玻璃间距约9毫米。外层爆裂后，仅6毫米厚的内层玻璃也出现碎裂痕迹，岌岌可危。

业主及时向物业公司报修。物业检查后选定专业维修单位，估算费用约7000元。因幕墙属楼栋公共部位，依法应使用公共维修资金，但依照法律规定，需要经由面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主表决同意后，才能动用这笔款项。

物业公司随后就该幕墙的维修、更换事宜向该楼栋全体业主发出物业大项和专项维修、更新、改造实施方案征询意见表，并通过微信及上门方式征询业主意见。统计数据显示，该楼栋共有115户，其中同意的有44户，不同意的有1户，弃权的有21户，其余业主未表决，同意率未达到法定要求，维修工作被搁置。

维修程序启动陷入僵局

使用住宅专项维修资金须经法定比例业主同意，但因业主表决未能通过，维修工作迟迟无法推进。爆裂玻璃严重影响房屋隔热、隔音功能，并危及人身和公共安全。业主们遂向法院起诉物业公司与业委会，要求维修幕墙并承担费用，同时索赔因物业未及时维修导致的精神损失1元。

一审法院审理认为，物业公司已经履行了相应的管理职责，但因表决未通过无法动用维修资金。据此，法院一审判决不支持业主的诉讼请求，物业公司和业委会无需承担维修义务和支付费用。

二审改判紧急情况可动用维修资金

业主们不服一审判决，遂上诉至上海市一中院。

上海市一中院审理认为，物业作为服务管理方，对建筑共有部分负有审慎管理义务。本案玻璃幕墙属共有部分，物业有责任及时组织维修。

根据《民法典》相关规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。案涉玻璃幕墙外层爆裂、内层碎裂，随时可能坠落，已经严重影响业主在房屋居住的隔音、隔热及人身安全，属于民法典规定的“紧急情况”。

上海市一中院同时查明，小区维修资金管理规约明确规定：外墙面渗漏水或有脱落危险的情况，物业服务企业采取应急防范措施，费用按规定列支。规约还约定，维修费用在1万元以内的，由物业服务企业直接组织实施，实施前先告知业委会。

结合此管理规约的规定，上海市一中院认为，在案涉楼栋业主无法共同作出同意使用公共维修资金维修决定的情况下，物业公司仍负有聘请具有专业资质的企业尽快实施维修更换受损部位的义务，业委会应协助物业公司从公共维修资金中申请支取维修费用。

为此，上海市一中院依法予以改判，支持业主要求物业公司与业委会及时修复受损的玻璃幕墙，维修费从小区住宅专项维修资金中支出的上诉请求，驳回了关于业主要求赔偿精神损害抚慰金的请求。

法官说法：

不得以程序障碍消极应对安全隐患

上海市一中院法官陈蓓蓉表示，根据相关法律规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主表决同意。物业服务企业须事先列明维修事项、维修金额，征得业主表决同意。但是在实际操作中，征得业主表决同意往往需要较长时间，若小区发生危及房屋使用安全或公共安全等紧急情况，物业不立即展开维修可能会损害业主或社会公共的利益。此时，物业公司和业委会应及时响应业主维修诉求，及时判断是否属紧急情况，若符合条件，应依法申请使用维修资金并组织维修，不能因常规程序限制而消极对待。

陈蓓蓉建议，物业服务企业日常要加强与业主的沟通，宣传维修资金使用政策和公共安全知识，提高业主对公共事务的参与度和责任意识，减少类似纠纷。