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日前，一家“停车场管理”公司向武汉星湖湾小区业主发布“地下车位售卖公告”，引发居民强烈不满。

公告称，车位转让价款20万元起，含20年使用权，不可办产权。同时，该小区停车场入口处摆放着停车公告：临时停车每小时收费5元，不设上限；车库负二层车位的月租为1800元/月，负一层车位月租则为3000元/月（暂未开放）。

小区车库作为住宅配套设施，一般与小区其他建筑物及设施设备归同一物业管理。九派新闻记者在现场发现，星湖湾小区的情况却大不相同，按小区物业一名工作人员的说法，位于小区地下的车库与地面住宅区域由两家不同的公司管理，“我们没有权力干涉停车的事情”。

居民表示，该收费标准远高于周边小区，此次价格公告由管理停车场的第三方公司单方面宣布。更令人不解的是，车位售卖公告里还写着“符合条件业主可一次性抵扣人民币70000元整”。业主介绍，该小区在交付时曾延期，一批业主到法院仲裁，要求开发商按合同赔付违约金。

专家介绍，《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这有助于避免物业管理上的混乱和冲突，确保管理效率和质量。若开发商聘请第三方公司全权管理小区停车场，涉嫌违反物业管理条例。

【1】车位月租远高于周边小区价格

6月24日，九派新闻记者实地走访星湖湾小区发现，停车场入口处摆放着停车收费标准，标明了临时停车费用、月租价格。车库负二层车位的月租为1800元/辆/月，负一层车位月租则为3000元/辆/月。该告示牌上的收费单位并非物业，而是第三方公司。

业主彭先生告诉九派新闻，该停车费和车位费远超武汉市住宅小区的正常水平，大部分业主难以负担，进退两难。

他说，开发商未召开业主大会，也未听取业主意见，直接通过第三方公司单方面公布了小区停车位收费公告，且价格畸高。居民都认为这是“霸王条款”。

业主周女士表示，小区首次发布的停车收费公告计划于7月1日开始执行。1800/月和3000/月的车位月租定价过高，不符合实际市场行情，周边小区的车位月租价格普遍在180－400元之间。

而如果没有买车位，就要按照5元/小时，上不封顶进行支付停车费用，经计算一天停车费用就是120元，一个月3000多元。

小区内部，有楼栋尚未施工完成。图/九派新闻记者 关舒

星湖湾对面的三元中央公园小区保安表示，该小区地面临时停车收费标准为，半小时至2小时3元，2小时至3小时5元……24小时最高收费16元。

众联天美国际小区的一名租户表示，该小区包月停车费用为400元。

停车收费标准。图/九派新闻记者 关舒

【2】无产权车位“售”价20万元起

第三方公司向星湖湾小区业主发布的车位“售卖”公告中称，限量转让181个地下二层车位使用权，使用期限20年，不可办产权，每户限“购”一个，“售”完即止。同时提醒车位所有权归开发商，不可办产权。

九派新闻记者联系上述管理小区停车场的第三方公司，一名工作人员证实，目前车位正在售卖，价格与公示一致，且已有部分车位售出。

业主们表示，在临时停车收费和车位月租价均处高位的情况下，即便选择“购买”车位，价格也远高于周围平均水平。

周女士透露，由于小区项目违约延期交付，开发商凯恩斯国际置业（武汉）有限公司仍欠业主违约金，平均每户约5万至7万元。

逾期交付条款。

周女士介绍，部分业主已经仲裁，但是她尚未听说开发商兑现的消息。业主们认为，此次公布的“符合条件业主可一次性抵扣人民币70000元整”的优惠，意在抵扣违约金。

但业主认为这并不划算。“即使扣除违约金，买一个车位也至少要13万，而且还是人防车位，没有产权。”周女士认为，临近小区的无产权车位在5万至8万元左右，20万的车位价格远超正常水平。

车位售卖价格表，20万起步。图/九派新闻记者 关舒

针对此情况，业主暂时也无计可施。彭先生表示，购房合同约定2022年12月底交房，由于项目延期，小区最早的一批业主交付时间为2023年8月31日。目前小区入住率低，且交付时间不到两年，还未成立业主委员会。

九派新闻记者注意到，该小区多处区域被施工围挡围住，有楼栋还未施工建设完成。仅1栋和2栋有业主出入，人流量较少。地下车库内“已售”的车位上标注着“人防车位”。

1栋、2栋负二层的车位，被标记为“人防车位”。图/九派新闻记者 关舒

【3】小区地下车库与住宅区域分别由两家公司管理

业主彭先生向记者透露，当初购房时，开发商承诺小区车位配比将达到1：1.2。他认为这是属于比较宽松的配置，理应能满足业主们日常的停车需求。然而，现实情况却出乎意料，停车难问题如今已迫在眉睫。

九派新闻记者多方采访后得知，业主们得到的信息是，该小区的地下车库与地面住宅区域，分别由两家不同的公司管理：小区住宅物业公司为凯地物业管理（武汉）有限公司，负责安全、清洁和设施维护等；而地下车库的管理权则归属于全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司，这是一家与物业管理完全独立的第三方公司。

前文所述的“地下车位售卖公告”署名是全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司，该公告也介绍了其与开发商的关系，即“经凯恩斯国际置业（武汉）有限公司授权，全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司现限量转让181个地下二层车位使用权”。

物业一名工作人员表示，开发商聘请了第三方公司管理小区停车场，每月96元的停车管理费也由第三方公司收取，物业不参与收费和管理。“我们没有权力干涉停车的事情，有什么问题找那个公司的人。”其表示。

负责停车场咨询事宜的一名工作人员称，其所在公司为全联智能（武汉市）停车场管理有限责任公司，专门负责停车场管理。目前车位正在售卖中，其他信息不方便透露。

地下停车场。图/九派新闻记者 关舒

6月26日至30日，九派新闻记者多次尝试联系该小区开发商和第三方公司，但均无果。6月25日，记者曾拨打凯恩斯国际置业（武汉）有限公司座机电话，接听者自称属于人事部门，并表示会将采访需求转达给相关部门，但截至发稿时，仍未收到任何回复。

6月30日，记者前往星湖湾小区售楼部，试图对开发商进行现场采访。售楼部内一前台工作人员称，开发商公司的工作人员并不在售楼部办公，负责人当天也外出开会。停车场事宜可查阅公告。

【4】专家：开发商将停车服务委托第三方公司管理，涉嫌违规

湖北瑞通天元律师事务所欧阳文律师表示，如果开发商仅委托第三方公司进行出租售卖地下车位，行为本身不违法。若业主对于定价有异议，可向市场监管部门及时反映。但如果开发商将地下车库整体打包给第三方公司进行管理、售卖，涉嫌违反了《物业管理条例》第三十三条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”小区和地下车库属于同一物业管理区域，应当由同一具有物业服务资质的物业公司进行物业管理。

物业管理专家路军港告诉九派新闻，上述条款的实施有助于避免物业管理上的混乱和冲突，确保物业管理的统一性和高效性，维护业主和使用人的合法权益。

另外，第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

“只有物业公司才具备合法资格，可以把停车专项服务委托给具备专业能力的第三方管理公司进行管理，而开发商没有这个权力。”路军港认为，若该小区停车场由开发商聘请的第三方公司实行全权管理，违反了物业管理条例规定。

在此情况下，业主可以向当地住建委投诉举报；业主委员会亦可依法代表全体业主，对开发商或第三方提起诉讼，要求排除妨碍，将停车管理权依法移交给合法合规的现有物业公司。

另外，欧阳文律师提到，如果业主不同意，开发商无权强制业主用车位费抵扣违约金。违约金是开发商违反商品房买卖合同约定产生的义务，车位费是业主根据自身需要向开发商租赁或购买车位缴纳的费用，两者不是同一个法律关系，不能直接画等号。

但如果开发商确实无力偿还欠业主的违约金，业主也难以通过诉讼和执行的方式实际获得违约金，建议业主充分考虑开发商的资信状况、履约能力综合考量。

九派新闻记者 关舒