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多年年物业费争议背后的权属争议

案件背景
集贤县某大厦物业公司（下称“某物业”）因姚某、陈某拒缴2017-2023年物业费，历经一审、二审败诉后向黑龙江省高院申请再审。核心争议点：

事实合同关系存疑：某物业主张自2003年起持续提供物业服务，但2017年后未更新服务协议；

权属分割争议：大厦1层产权及公共区域管理权是否随物业移交发生变更；

举证责任倒置：物业公司未能提交2017年后的服务记录及收费标准明细。

争议焦点

• 未签订书面合同时，事实物业服务关系如何认定？

• 物业公司对公共区域的维护能否视为对全体业主的服务？

• 历史缴费行为是否构成对后续服务的默示同意？

判决结果
黑龙江省高院裁定：

驳回某物业再审申请，维持原判；

认定2017年后无事实合同关系，物业公司举证不足；

公共区域维护不构成单独收费依据。

《民法典》第940条

物业服务合同终止后继续服务的，视为不定期合同，当事人可随时解除。
适用要点：未续签书面合同则服务关系可随时终止。

《民事诉讼法》第67条

主张法律关系存在的当事人应承担举证责任。
实务突破：物业公司需证明服务内容、范围及业主接受服务。

《物业管理条例》第41条

物业费标准需经业主共同决定，不得单方定价。
地方特色：黑龙江要求历史服务关系不得强制约束产权继受人。

1. 历史缴费≠持续合意

某物业主张：姚某2013-2016年缴费证明事实合同延续。

法院认定：

根据《民法典》第469条，事实合同需双方持续履行行为支撑；

姚某2017年更换大门、拒接服务构成明示解除；

历史缴费仅代表对前期服务的认可，不推定后续合意。

2.公共区域管理≠业主专属服务

某物业抗辩：负责大厦消防、水电等公共设施维护，应收取费用。

裁判逻辑：

根据《民法典》第273条，公共设施维护属法定义务，不得单独收费；

某物业未举证证明与业主就公共区域服务达成合意（对比委托管理要件）；

消防备案系行政义务，与民事合同无直接关联。

3. 服务记录缺失的后果

关键证据缺陷：

某物业未提供2017年后巡检记录、维修工单；

收费标准未经公示或业主确认（违反《价格法》）。

法律后果：
根据《民事诉讼法司法解释》第90条，举证不能方承担败诉风险。

4.调查取证申请的审查边界

再审理由：一审未调取报警记录证明服务冲突。

法院回应：

报警记录仅证明存在纠纷，无法直接证实服务内容；

程序瑕疵未实质影响裁判结果（参照无害错误规则）。

本案暴露传统物业管理的问题：服务过程黑箱化、合同关系脆弱化、举证手段原始化。

参考文献

《中华人民共和国民法典》

《中华人民共和国民事诉讼法》

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件司法解释》

黑龙江省高级人民法院（2025）黑民申697号民事裁定书（本案）

《中华人民共和国价格法》第13条

《物业管理条例》第41条