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近日，为规范物业服务市场秩序，维护业主和物业服务企业合法权益，黑龙江省住房和城乡建设厅正式印发《黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则》（黑建规〔2025〕9号），明确物业服务退出情形、程序及监管措施，推动物业服务交接依法有序、平稳过渡。据了解，该规则自2025年12月12日起施行，有效期五年。

指导规则共五章二十三条，包括总则、一般退出、监督退出、应急服务、附则，对于目前物业服务中存在的常见纠纷和处理方式都作出了明确规定。

指导规则明确：物业服务人一般退出住宅小区，应经过告知、公示、选聘、退出四个程序办理。在解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。物业服务人也不得以业主欠交物业服务费、债权债务纠纷、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接和退出，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务人进行服务。

同时规定，物业服务人所服务住宅小区出现下列情形之一的，列为拟监督退出对象：（一）将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人的；（二）未经法定程序，擅自接管物业服务项目的；（三）违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的；（四）经市、县级物业行政主管部门认定，由物业服务人负主要责任或全部责任引发的重大安全生产责任事故、重大矛盾纠纷，或者其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。

对于拟监督退出对象，由街道或乡镇指导业委会或物管会依法组织召开业主大会会议或全体业主会议就解聘事宜进行表决，同意解聘的，按照有关规定启动一般退出程序。

物业被解聘后拒不退出，也不办理移交怎么办？

指导规则规定：住宅小区出现被解聘或者物业服务合同终止后，原物业服务人仍拒不退出住宅小区或拒不办理移交等情形的，由业委会或物管会书面报告所在地街道或乡镇，按照监督退出程序处理。业委会或物管会依法提起诉讼或者申请仲裁的除外。未成立业委会或物管会的，由物业所在地的居（村）民委员会在街道或乡镇的指导监督下，代行业委会的职责。

此外，指导规则也明确了监督物业服务人退出住宅小区的程序，包括调解、报告、评估论证、现场监督和后续处理五个程序。现场监督环节中明确，县级人民政府评估论证通过后，统筹组织属地街道或乡镇、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门，调配人员力量，按照《监督退出工作方案》确定的时间和分工，现场监督原物业服务人退出并做好移交工作；有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的，由公安部门依法处理。

原物业退出后暂时没有新物业接手如何应急？

指导规则明确：市、县物业行政主管部门应当结合本地实际，组建应急物业服务人库。住宅物业服务退出中，业委会或物管会未能在规定时限内选聘新物业服务人的，为防止物业服务出现中断，由街道或乡镇组织在应急物业服务人库中确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务。街道或乡镇应当在民意调查的基础上，组织居（村）民委员会、业委会或物管会、业主代表共同商讨确定应急服务的内容、期限和费用等相关事项并公示。应急服务期限不得超过12个月，费用由全体业主承担。应急服务期间，业委会或物管会应当在街道或乡镇、县级物业行政主管部门的指导下，继续依法选聘新的物业服务人。